花费不到200万元，30岁的孙先生拿下了东三环里一套45平方米的老房子，“得好好改造这一室一厅”。

去年四季度以来，北京二手房市场回暖明显，刚需“老破小”成交走热，买家多为年轻人。房子虽不大，却不妨碍年轻人在装修中表达积极的生活态度，中古风、奶油风、法式风……年轻人用爆改装点新家。

钢结构“树屋”正替代上下床，成为儿童房装修新潮。

一位年轻人将全屋刷上了当下流行的微水泥涂料。

“老破小”居住空间有限，有年轻人不要中式厨房，把这一“黄金区域”留给水吧台和咖啡机。

市场

“老破小”成交走热

记者跟随孙先生走进劲松八区，数十栋朱红色老楼映入眼帘。“一居室，带电梯，这就是我的新家。”

去年7月，他的房子租约到期，房东通知不再续约。本想着再次找出租房的他，在打开房产中介软件时，无意看到首页的二手房推送，价格令他有些意外——位于朝阳区劲松街道的一套一居室，42.32平方米，挂牌价200万元。

“同样的户型，搁5年前，估计得要300万元。”2019年，孙先生动过买房的念头，但按当时政策，首付占到房款的35%，有些够不着。去年9月30日，北京优化楼市调控政策，首付比例降至15%。他计算过，如果能以190万元左右成交，首付50万元，月供刚刚6000元，“只比我现在的房租高1000元，刚刚好。”

最终，这套房以不到187万元的价格成交，孙先生在北京有了自己的家。一室一厅面积虽小，但对单身的他已足够；小区虽老，但有电梯，最近还刚做完老旧小区改造，环境干净；周边配套成熟，吃饭、购物、逛公园都方便；通勤距离大幅缩短，从地铁40分钟变成地铁15分钟……“好好装修一下，住起来还挺惬意。”

33岁的滕先生，两个月前也在西城区白纸坊买下了一套57平方米的两居室，经典的长条形“八零筑二”户型。“南北通透，方方正正，卧室面积够大，足够一家三口生活。”滕先生说，搬到城里，上班和送孩子上学都挺方便，“通勤轻松多了”。

“9·30”楼市新政以来，北京多个片区的“老破小”交易升温，年轻人是看房主力。“一天能带看七八组，周末能到15组以上，都是小年轻。”东四环附近一中介机构的商圈经理王雪蓉说，仅以双龙南里小区为例，60平方米以内的小户型，团队在去年四季度就卖出40套左右。

“这些客户基本都是首套置业，来看房时就明确月供要控制在6000元至7000元。”王雪蓉说，几乎所有的买家都会给她算一笔账：同一地段，月租金也要四五千元，与其交给房东，不如凑首付买套房自住。

案例

反传统装修展现自我

走访中，多名二手房中介对记者表示，不同于过去，现在的年轻人往往在买房时就在思考如何进行个性化装修。

●房子虽小装修绝不凑合

王雪蓉最近就遇到过一位令她印象深刻的买家，二十七八岁的样子，双龙南里44平方米的一居室，咬死了只能付140万元，不肯多加1万元。“本以为是绝对刚需客预算有限，结果买完就花了15万元装修。”王雪蓉感慨，“现在年轻人确实不一样，买的虽是小房子，但装修绝不凑合。”

●墙面不刷漆卧室没有床

视觉设计师图图不久前在石景山买了一套上世纪90年代的“老破小”，套内面积不到38平方米，装修处处透着“反传统”：一室一厅的原始格局被打成开间，卧室连床也没有，直接砌的地台，摆上一张床垫；墙面和天花板是裸露的“水泥灰”色；厨房墙体被拆掉，地面和橱柜是石纹灰。

“硬装完后，几乎每个来安装的师傅都会问，怎么墙面连漆也没刷？”图图笑着说，其实，全屋刷的是当下流行的微水泥涂料，“光这墙面，我就花了4万元”。

在图图看来，这个小屋的装修，是她自我风格的表达。“装修时我和设计师沟通就两点要求：一是要酷炫的工业风，二是要好看。”图图说，为了保证风格统一，她在灯饰、挂钟、定制画上花了很多心思，家电的颜色也仔细对比过。

●62平方米两居爆改成四居

闫女士去年底刚忙完装修，她将62平方米的两居室改成了四居格局。“我们家四口人，每个人都要有自己的独立空间。”闫女士说，主卧不需要很大，能放下一张1.5米宽的床垫即可，但一定要隔出一间独立冥想室；两个男孩要求卧室分开，一堵墙将原有的卧室分成两个独立的睡眠和学习空间；原本的卫生间也改造成了洗漱、如厕和淋浴三分离。

“我在买房前就想好了要怎么装修。”闫女士说，全屋家具也根据家人起居喜好，量身定做，“卧室全部做的榻榻米，大大增加了储物空间。”

趋势

个性化定制成新风尚

“我去年接的八成以上单子，都是40平方米以内的‘老破小’，做了将近20套。”采访中，装修设计师陈磊告诉记者，这两年年轻人对小户型的装修喜好，从风格来说，更专注家的温度和质感，比如当下流行的中古风、奶油风、日式风，色彩饱和度都比较低，更加耐看。

和年轻人打交道越多，陈磊越感到，他们对于自己的装修需求有更清晰的了解，在设计上也更强调个性定制。“现在的年轻人思路都很干脆，提出的设计要求实用又有个性。”陈磊说，“老破小”面积有限，想要更好利用空间，往往需要做取舍。有的年轻夫妇就大胆地选择不要中式厨房，只用烤箱、微波炉，把厨房黄金区域留给水吧台；有的二胎家庭没有跟风购买上下床，而是定做钢结构树屋，巧用空间让孩子住上“小复式”；还有的年轻人对在家办公有要求，但不盲目打隔断，更希望能设计出一个灵活多变的空间。

设计师卢鹏徽也表示，对于“老破小”户型，这两年，年轻人明显更舍得在软装上花心思。比如，有人想要法式中古风，为了保持质感一致，家具都是从家具市场一件件挑回来；也有人要求全屋不超过三个颜色，柜子、门、踢脚线，包括成品家具，所有样块必须拿到现场对比，颜色接近才能进场。“大家不再盲目追求品牌，只要落地效果好，房间再小，也很亮眼。”卢鹏徽说。

警惕

装修帖只说亮点不提难点

“花55万装修北京老破小，成了我的梦中情家”“爆改老破小下车！漂亮便宜实用我都要！”“36平方米改四居！12万太值了”……随着爆改“老破小”成风潮，不少装修分享视频和帖子在社交平台上走红。但记者发现，这些帖子看似以买房人的视角分享装修经验，大部分是在为装修公司引流，互动区频频出现“这个设计师做的设计靠谱”“装修公司问题请找这个账号”“老破小翻新设计公司，可分享”等留言。

省心、省钱、省时，是这些分享帖热衷使用的关键词，但真到落地时，买房人才发现，注意事项没说，难题增项没说，属于典型的“话没说全”。

“‘老破小’装修时最常见的两个问题，一是增项多，二是落地难，这些在帖子里很少被提及。”在北京从业十余年的装修设计师老高向记者举例，比如上世纪七八十年代的老房子，看起来墙体很厚，但里面很可能是泥灰或石膏板，如果拆墙重做，就有明显增项；还有的房子是沙灰墙，白大灰的墙面容易鼓包、变酥，往往需要重新铲除做腻子，也涉及增项，“这些项目一开始不会被报入报价里”。

“老房子情况复杂，也不是想怎么改就怎么改。”老高说，装修老房子，内墙保温、上下水位置、暖气片位置、强弱电线荷载等问题都要仔细考虑，现场量房后才能确认能否改动，还得注意结构安全和征得物业同意，“举个例子，经常有人嫌弃老房子的阳台垛子碍事，想要砸掉，但很可能是配重垛，一旦粗暴砸掉不做任何其他处理，阳台就会有倾覆的风险。换窗户、改飘窗，也一定要提前征求物业同意，如果不允许改变外立面，设计也无法落地。”

装修公司一些报价上的“套路”也要注意。一位专做“老破小”业务的设计师向记者透露，消费者找装修公司重装老房子，往往会遇到三类人：电话邀约人员、客户经理和设计师。“电话邀约人员的报价不要轻易相信，通常就是基础最低价吸引人到店，报价非常不准；客户经理一般会大力推销公司优势，但具体一间房子要产生多少增项，需要多少预算，最终要和设计师确认，而非简单听客户经理宣传。”