江苏省常州市通过微更新激活存量资源潜力。图源：新华网

□罗登廉

9月18日，住建部在国新办发布会上明确“房地产进入存量时代”，这也是房地产行业“十五五”期间最核心的转型信号之一。结合最新市场数据来看，今年前8个月，全国二手房交易占比达到52%，彻底反超新房交易。这一数字变化，是国内房地产行业几十年高速发展后，自然沉淀出的阶段性结果，并非短期市场波动。

我国房地产进入“存量时代”，对未来楼市、城市建设意味着什么？市场供求关系反转的背后，又体现了购房逻辑、人居理念的哪些转向意义？

“存量时代”的到来，首先折射房地产发展的根本性变化。在过去20余年里，国内房地产走的是增量扩张路线，城市发展靠新建楼盘拓边界、扩规模，行业发展靠拿地、建房、卖房的方式来支撑。那时市场的主要矛盾，是城镇住房总量不足，大量城镇化人口、新婚家庭的住房需求没有得到满足。当前住房总量短缺的问题已经基本消解。经过多年大规模建设，国内城镇住房保有量已经足够覆盖基本居住需求，市场不再需要靠无休止新建房源来填补缺口。

市场供求关系的彻底反转，则反映购房者的诉求已发生改变，不再执着于有没有房子住，而是更看重居住品质、地段配套、居住舒适度。老旧小区的居住短板、偏远新房的配套缺失，让人更愿意选择配套成熟、即买即住的二手房。这也是二手房交易占比持续走高的主要原因。

这两大转变，倒逼整个行业告别过往的粗放发展模式。此前房企的主要竞争力，集中在土地储备、开发速度和营销规模上，快速开发、快速回款的模式，支撑了行业的高速增长，也催生了高杠杆、高库存、同质化建房等诸多问题。进入“存量时代”后，单纯的新房开发利润空间持续收缩，靠增量扩张赚钱的老路已经走不通。

未来楼市的核心价值，不再是新增房源的数量，而是存量房源的提质增效。行业的发展重心悄悄转移，从造房子转向管理房子、改造房子、运营房子。老旧小区改造、城中村更新、存量房源修缮、住房租赁运营，这些以往的配套业务，会慢慢成为行业发展的主流方向。建筑业同步推进的智能化、绿色化、融合化转型，也和房地产存量时代的趋势相互呼应。

“存量时代”的落地，也重塑了普通人的购房逻辑。增量时代，买房是追逐红利，新房代表着升值潜力，地段和规划是主要考量。现在楼市不再有普涨行情，房产的金融属性持续弱化，居住属性彻底回归本位。购房者不再盲目跟风买入新房，而是更理性地对比房源品质、物业服务、生活配套，置换改善成为市场主流需求，一买一卖的置换循环，成为楼市交易的主要形态。

对城市发展而言，“存量时代”也是城市建设的一次重要转向。过去城市发展靠向外扩张、新建城区拉开框架，现在城市建设进入精耕细作阶段。不再一味地追求城市规模扩大，而是聚焦已有城区的品质提升，补齐老旧区域的配套短板，盘活闲置存量住房，让城市资源得到更高效的利用。这种转变，让城市发展从速度优先变成质量优先，更贴合人居生活的本质需求。

总体而言，房地产进入存量时代，并非行业衰退的信号，而是行业回归常态、走向成熟的标志，是住房回归居住属性的必然转折与真实落地。褪去高速扩张的浮躁和金融泡沫后，房地产终于回到服务人居、支撑城市发展的本源。未来楼市的稳定，不再依赖大规模新建和政策刺激，而是依靠存量资源的优化配置、居住品质的持续升级。这也是“十五五”期间住建领域高质量发展的核心落脚点。

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