近日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》）。《通知》提出，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，加快构建房地产发展新模式。

在住房需求从“有没有”转变为“好不好”的当下，商品住房销售制度改革将会对房地产市场产生怎样的影响？对此，专家普遍认为，推行现房销售契合房地产市场供求变化新趋势，有助于更好保障购房者合法权益，推动行业告别传统的粗放扩张模式，满足人民群众高品质、多样化的住房需求。

从解决“有房住”到满足“住好房”

1994年，我国首次从立法层面确立商品住房预售制度。预售制有助于房地产开发企业快速回笼资金，在短时间内建起大量商品房，满足百姓“有房住”的刚需。

预售制度推行30余年，在改善城镇居民居住条件方面发挥了不可替代的历史作用。我国城镇人均住房建筑面积从20世纪90年代初的不足15平方米，提升至2023年底的超40平方米，住房总量短缺问题得到根本解决。

然而，当前我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，二手房交易总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。

“商品房预售制度回应的是增量扩张时代最突出的需要，推进现房销售，则是因为住房领域的主要矛盾已经变了，制度也需要相应调整。”清华大学房地产研究中心主任吴璟说。

供求关系的变化体现在购房决策中，表现为购房者对“好房子”的需求更为具象化、多维化和个性化，不再只是靠户型图来想象未来的住房，而是更加在意“眼见为实”地考察一些影响居住体验的细节。这使得购房者对现房的接受度和期望值明显提高。数据显示，全国现房销售占比已经从2020年的10.2%增长到2025年的32.4%。

吴璟认为，现房销售不仅能让购房者买到与自己需求更为吻合的“好房子”，也有助于房地产开发企业展示“好房子”的细节和品质，将质量优势转化为实实在在的市场销售优势。

“现房销售制将推动房地产开发企业全面提升住房规划设计和施工建造水平，用心建设符合市场需求的安全舒适绿色智慧‘好房子’，更好满足人民群众的高品质居住需求。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务副会长柴强说。

防范交付风险，保护购房人合法权益

商品房预售制度在加快住房供给方面发挥了重要作用，但收房时间往往在支付房款几年之后，购房者不得不承担资金被占用、货不对板，乃至楼盘烂尾的风险。

而在现房销售制度下，“交钱即交房、所见即所得”。何时收房不再是一个需要预判的变量，房子的品质也实实在在地呈现在购房者眼前，交付周期和交付质量两重不确定性均能得到化解。

“购房这件事，从对一份未来承诺的判断，回到了对一件现实商品的挑选，这是购房人处境上的实质性变化。”吴璟认为，现房销售让这个比选过程建立在真实可感的基础上，有助于把“想买房”转化为“敢买房”，对释放刚性和改善性住房需求有积极作用，也有利于巩固房地产市场止跌回稳的态势。

值得关注的是，为保障改革落地平稳有序，《通知》并没有“一刀切”地全面推行现房销售，而是坚持分类稳妥实施。以《通知》施行之日是否取得建设工程规划许可证为准，区分新老项目，“老项目老办法，新项目新办法”。对于继续实行预售的商品住房项目，《通知》也进一步完善管理，保护购房人的合法权益。

具体来看，《通知》为商品住房设置了预售条件，即单体建筑应完成主体结构封顶；要求加强预售资金监管，将购房资金全部存入资金监管账户，项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，才可解除资金监管。

“将预售条件提高到商品住房主体结构封顶，缩短了购房付款到房屋交付的时间，能够显著降低交付风险。同时，对预售资金的监管进一步加强，由住房资金监管机构监管预售资金，防范资金被违规抽挪、查封冻结，有助于更好保障购房人的合法权益。”住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛说。

推动构建房地产发展新模式

构建房地产发展新模式需要完善适应新发展阶段的一整套基础制度，销售制度是其中的重要组成部分。

传统预售模式下，房企依托预售资金快速周转，一些房企采取“高负债、高杠杆、高周转”的扩张模式，积累了风险隐患，导致行业存在“重速度、轻品质，重规模、轻服务”的粗放发展问题。

“现房销售将彻底重构房企经营逻辑，倒逼房地产行业优胜劣汰，全面驱动行业高质量转型。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬解释，实行现房销售后，房企需全程承担项目建设的资金、工期、质量风险，无法依靠预售资金提前回款周转，“这就要求房企必须具备稳健的财务状况、扎实的工程管控能力和优质的产品打磨能力”。

柴强也认为，现房销售制下，房地产开发企业竞争优势将主要体现在住房产品品质和配套服务能力方面。那些经营管理实力、产品研发能力不强的房地产开发企业将被市场淘汰，行业集中度和整体发展质量将得到提升。

此外，现房销售制度弱化了购房资金对于项目建设的融资功能，因此对房地产开发建设融资方式进行重构也是制度改革需要关注的内容。《通知》提出了一系列配套政策，包括推行主办银行制，由主办银行统筹项目融资与资金监管，保障项目公司合理融资需求，形成资金闭环；支持房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资等，帮助企业减轻资金压力。

在广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉看来，本轮商品住房销售制度改革本质上是一场制度纠偏，目标是解决交付痛点，推动行业从拼速度、拼杠杆，转向拼产品、拼服务。

“制度因时而变，衡量改革成效的标准始终是同一个：让购房者买到的每一套住房，都经得起‘走进去、看得见、摸得着’的检验。”吴璟说。

[编辑：付子晴]