潮新闻客户端 记者 詹慧雯

盛夏8月，2026年博鳌房地产论坛如期而至。

不同于以往的轰轰烈烈，今年的论坛氛围格外平静、克制。房地产市场K型分化成为业界共识，大家不再预测市场何时见底、复苏，而是更多地关注存量时代该如何破局，以及AI、机器人的实际应用。尽管每年都有地产人说“今年是最难的一年”，但每年又会有星星点点的火光在闪现。

本届论坛以「浪潮与成长」为主题，邀请到了著名学者樊纲、陈淮，商界领袖杨劲、王承伟，行业协会蔡云，经济学家陆挺、邵宇、汪毅以及相关企业、机构代表们，一起脑力激荡，群策群智。

房地产K型分化

“当下AI投资规模，仍不足以对冲房地产波动带来的冲击。”野村中国首席经济学家陆挺认为，房地产行业对于中国经济而言，仍然至关重要。

他向大家展示了一组数据：2026年中国宽口径AI资本支出约1.2万亿元人民币，占GDP比例仅为0.8%，远低于美国约3%的水平，也低于此前“新三样”投资高峰期约2%的占比，与房地产高峰期占GDP约14%的投资规模更是不可同日而语。

陆挺指出，房地产行业的波动已导致中国经济出现“双重K型分化”：一是人与人之间收入和财富的差距拉大，二是城市与城市之间的差距重新拉大了。而AI时代的到来不仅无法对冲，反而可能进一步加剧。

对此，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲持相同观点。

“AI等新兴产业天然具有高度集聚特征，不可能在所有地方都发展大模型和数据中心，必然集中在少数优势区域，这在短期内会加剧城市之间、区域之间的K型分化。”此外，他还提到，需求是最稀缺资源。

具体到杭州，2026年上半年新房顶豪市场火热，总价2000万元、3000万元、5000万元以上的新建住宅成交量均创历史新高；二手房市场则以刚需占主导，成交总价段高度集中在300万元以内。

长城证券首席经济学家汪毅在接受潮新闻记者采访时表示，上海也有类似的情况。他提到总价200万—300万元的二手房成交，更多是“租售比”的逻辑，而顶豪市场新房供应毕竟有限，有点像奢侈品消费。

对于政策“工具箱”还会出什么大招，有专家认为未来半年政策放松空间不大，仅少数一线城市限购政策或小幅宽松。值得一提的是，8月14日上海更新置换购房政策执行口径再度松绑。

存量时代的破局

今年上半年，全国二手房交易占比已达50.4%，首次超过新房，房地产市场真正进入存量时代。与此同时，城市更新也正式上升为国家战略。如何在存量盘活中发掘新的增长点，成为摆在每一家房企面前的课题。

本届博鳌房地产论坛上，有嘉宾分享了两个存量更新的成功案例：一个是住宅类化险项目，深圳中信信悦湾；另一个是商场更新项目，北京五棵松万达广场。

信悦湾所在的东角头地块开发了26年，期间数次易主，更因佳兆业陷入流动性危机而停滞。2022年由中信城开接手，2023年股权重组完成，相关法律纠纷化解，全面重启。项目于2025年底首开，备案均价高达24.44万元/㎡，一度刷新深圳新房备案价纪录！

“房地产行业从没有过时，只是玩法变了。”中信城市开发运营有限责任公司党委书记、董事长杨劲认为，现在的消费观念从被动接受转向了主动匹配，从追求性价比到追求质量、产品品质，情绪价值在购买决策中的分量也重了。这要求房企在研发产品的时候，不光要打造好房子的基础品质标准，还要通过运营服务来持续创造质量价值。

“在合适模式下，政府、资本与运营方协同作战，能够盘活存量资产，创造新价值。”中国商业联合会购物中心分会副主任委员兼专家委员会首席专家蔡云，提起了北京五棵松万达广场。该项目历经太平洋百货、卓展、蓝色港湾等多轮经营主体更替后，曾空置数年。前几年，政府投入城市更新资金，盛京银行等资本方介入，万达以轻资产模式运营，三方合力救活项目。如今，商场市场反响热烈，并带动周边联动发展。

中银证券房地产和轻工纺服行业首席分析师、副总裁夏亦丰，研究城市更新多年。她指出，目前城市更新仍存在盈利问题、政策限制、资金来源三个核心难点。

国家金融与发展实验室特聘高级研究员邵宇，在接受记者采访时也提到，把账算匀了很重要。“这需要大家不断尝试，像绣花一样投入长期的耐心和精力。”

浙江在老旧小区自主更新上一直走在全国前列，涌现出了杭州浙工新村、桃源小区、周家弄33号，衢州永安里，温州虹苑小区，绍兴长城教苑等多个经典案例。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚一直认为，房龄30年或40年以上的多孔预制板结构的老旧小区加固和维修成本都极高、难度极大，相比之下拆除的性价比更高。

物业的新蓝海

房地产全面进入存量时代，有一个行业倒是迎来了新的机遇窗口，那就是物业。物业行业仍有巨大的服务空间待激发，比如写字楼、产业园、医院、学校、交通枢纽等。并且，物业是目前房地产产业链中与AI、机器人联系最为紧密的条线。

本届博鳌房地产论坛上，多家物业企业表示自主研发的清洁机器人已投运，并跑出了真实数据。更有行业人士大胆预测：未来5年，至少在环卫领域，机器人渗透率超过50%的规模化项目可能会出现。

据东原仁知城市运营服务集团董事长罗韶颖介绍，东原仁知前几年开发了产业清洁机器人，后来借物业集团出海契机，在印尼选取高端写字楼和中端商场两个项目进行实战测试。在印尼清洁工成本比中国还低的情况下，4个月测试下来，两个项目分别节省了19%和23%的成本。

“越多的商品房会变成机器人友好型，未来五年行业最大的变化是从业人员和机器人共生。”碧桂园服务集团副总裁潘品毅发表了这样的观点。

碧桂园是目前国内最大的住宅物业公司，服务8000多个项目，有近30万员工。潘品毅提到，他们自研的住宅楼栋清洁机器人，已投运大半年，目前人机替代效率在0.6到1.2，一台机器人能够替代一个保洁左右，平均回本周期在2年以内。

“机器人的春天来到了。”湾区智控执行董事、壹智控机器人首席执行官林木雄指出，物业服务市场规模庞大，仅去年物业服务费就达1.7万亿，其中清洁和保安业务占比约40%（约6000亿），若机器人能取代10%的工作，便有600亿市场空间。不过，他也提到算不过账的领域、需要情绪价值的服务，没必要用机器人。

科技正重新定义行业边界，除了机器人之外，AI也在重构房地产的商业底层逻辑。

金蝶中国建筑房地产行业事业部总经理颜琼告诉潮新闻记者，旗下AI系统已能完成独立的拿地调研报告。“以前做一个拿地测算，可能需要一堆人通宵去完成。现在我们是把他们的冠军模型蒸馏出来，拿到我们的系统去进行沉淀后，即可自动生成测算方案。”