潮新闻客户端 记者 俞东辉

浙报传媒地产研究院针对杭州市八区存量结构进行盘点，梳理出当前最受关注的几大市场特征。

注：全文研究对象为杭州市八区新房住宅（不含任何商业大平层等商业性质房源），数据截至2026年6月30日；存量统计口径项目为有效大存量（含已推未售及未推存量，筛除停滞状态的“僵尸”项目）；由于涉及产品业态和价格段，未出具体户型规划的地块未纳入统计。

自2021年市场调整以来，杭州新房大盘长期处于买方市场，多数购房者掌握主动权，拥有充足的挑选空间。但聚焦到中产改善赛道，市场呈现截然不同的图景，中产置换家庭想要寻得合适房源，难度持续走高。

浙报传媒地产研究院将新房的总价段分为：200万以下（纯刚需）、200-400万（品质刚需），400-600万（品质刚需及初级改善）、600-800万（中等改善）、800-1000万（高级改善）、1000-1500万（初级豪宅）、1500-2000万（中等豪宅）、2000-3000万（高级豪宅）、3000万以上（顶级豪宅）九类。

其中600-1000万这个区间涵盖了最中间的两个总价段，也可称为“中产改善”价格段。

放眼当前杭州市场，外围新房价格有所回落、产品标准持续升级，大量议价空间充足的二手房，让刚需置业与初级改善人群拥有充足挑选余地；高端豪宅更是迎来集中供应，足以满足本就数量相对稀缺的高端客群置业需求。

唯有中产改善陷入两难，供需矛盾集中凸显。新房可选余地不多，而市面上不少二手房源受限于产品代际差距，难以契合改善家庭居住期待，中产改善群体就此成为楼市典型的“夹心层”。

配图：杭州市八区分总价段存量占比

需求持续受供应压制

以往，中产改善群体一直都是房地产市场的主力军，也是整条改善置换链条中相对重要的一环。

尤其是限价时代，受限于顶部价格难以突破，杭州中高端改善项目的价格区间较为集中，房源总价大多尚未脱离中产改善的承受范围，这一群体拥有充足的选择空间。

自2021年市场转入调整周期后，房企出于风控考量，客群定位持续向购买力更稳定的高端置业群体倾斜，拿地不断聚焦核心板块，产品户型尺度持续放大。而限价放开后，房价约束进一步解除，主城核心在售项目价格上行，加之户型趋大化现象更为显著，房源总价门槛快速抬升。

从当前杭州市八区存量结构来看，适配中产改善置业群体的600-1000万总价段产品存量仅占总存量的13.5%，难以满足较大规模的中产改善客户置业需求。

从成交结构来看，2025年600-1000万总价段全年成交占比约为13.1%，而到了2026年上半年，该总价段成交占比上涨至15.7%。而在限价取消之前的2023-2024年，成交占比基本都在17%-19%之间。

可以看出，市场需求真实存在，但过往有限的供应量持续压制成交规模，供需缺口显现。

配图：2016-2026年杭州市八区分总价段成交占比走势

多数主流改善区域缺供

总量层面的存量缺口已经制约改善需求释放，而空间分布的不平衡则进一步放大市场痛点。

中产改善客群需求主要集中在主城区高层产品，而当前600万-1000万改善房源供给中高层仅分布在主城区少数板块，同时还有一定量打外围低密项目分布，大量中产改善客群偏好的主城片区高层项目匮乏，区域点状供应现象显著。

从板块分布来看，600-800万总价段排名前三的板块是浦沿、未来科技城、华丰；800-1000万总价段排名前三的板块是浦沿、之江转塘、闲林。

前十分布板块中，浦沿、未来科技城、华丰、萧山新区等板块的当前存量都是去年新成交土地，是短期补充的新鲜血液。

虽然，上述板块占比较大，板块内部短期内也有较大存量，但板块市场真实供需情况未必就是供大于求。

例如，在浦沿板块，当前有四个核心项目在竞争，但在滨江区内想选择该总价段的新房，可选范围几乎只有浦沿；未来科技城同样如此，元序已经成为区域改善首选。

此外，在中心城区大多数板块并无太多该总价段房源的存量，而此总价段的购房者愿望较强，诸如武林、申花、城东新城等，甚至除浦沿以外的滨江区，客户基本无可选余地，其产品缺位问题相对严重。

配图：600-1000万中产改善存量分板块占比

中产改善流向二手房市场

当前杭州新房市场存量与成交格局，正由传统金字塔结构演变为葫芦型结构。

过往新房供应、成交规模随总价抬高逐级递减；而近年市场发生显著变化：高端高总价房源集中放量，中端改善房源供给持续收缩，低价刚需与初级改善产品虽有所减量，依旧维持市场基本盘。

总量供给不足之外，600-1000 万房源空间分布失衡进一步放大矛盾，加剧中产改善客群的选房困境。

市场结构变迁之下，中产改善群体在新房赛道可选空间持续收窄，大量置换需求被迫向二手房市场转移。

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