对于二手房市场而言，南部卧城是杭州近10年新房交付最集中的板块之一，仅 2022~2025年就有约2万套次新房集中交付，二手房供应体量极大，如今这些次新房的价格如何，和新房价格比，是涨是跌？记者进行了数据整理并做了一番调查。

有地铁和品牌加持

南部卧城第一梯队成交价在2.6万元/㎡以上

几个中介平台的数据显示，2026年以来，南部卧城板块次新房的整体成交均价在2.2万~3万元/㎡，其中，板块核心位置的品牌地铁盘，成交均价较为突出。其中代表小区有绿城桂语朝阳、东原德信九章赋和朝闻花城，这几个小区均为 2021~2023年交付的地铁沿线楼盘，成交单价集中在2.6万~3.0万元/㎡。

桂语朝阳

举例来说，桂语朝阳89㎡三房主流成交价250万~260万元，均价2.8万/㎡左右；九章赋98㎡三房成交价280万~290万元，均价约2.9万元/㎡左右，好楼层、好户型的房源均价可能接近3万元/㎡。从现场来看，九章赋的位置和周边配套更优，品质也不输桂语朝阳。

九章赋

朝闻花城

相对来说，离地铁相对较远的融信融望之城、德信金茂湖悦章府、万科樟宜翠湾等楼盘，成交均价集中在2.2万~2.6万元/㎡。最近成交数据显示，湖悦章府126㎡四房成交价约285万元，单价约2.25万元；融望之城130㎡四房成交价约318 万元，单价约2.44万元。可以看到，有些四房户型的总价与南部卧城核心地段的三房户型总价基本一致。

融望之城

湖悦章府

樟宜翠湾

过去十年，南部卧城新房限价逐步抬升：2015年前后刚需盘均价约1.8万元/㎡；紧接着，2020年左右核心区精装限价逐步涨到2.83万元/㎡；2022年核心区限价突破3万元/㎡。

对比当前二手房成交价，2019~2022年开盘的次新房普遍低于当年备案价，有的甚至破发。如朝闻花城当年新房精装均价2.98万元/㎡，当前成交均价约2.5万~2.7万元/㎡；绿城桂语朝阳当年开盘均价2.98万元/㎡，当前成交价约2.7万~2.9万元/㎡，是板块内最抗跌的小区。

而湖悦章府、宸宇府当年开盘均价约2.5万~2.6万元/㎡，部分低楼层、靠马路房源成交价仅2.2万~2.3万元/㎡，跌幅约15%-20%，靠近铁路的房源跌幅普遍超过20%。

2015~2017年交付的早期次新房，因开盘基数低，当前价格仍高于开盘价。

板块新房大多有优惠

但次新房的价格更低

数据显示，2026年南部卧城在售新房均价在2.98万~3.34万元/㎡。中天拾光翠语备案均价2.98万元/㎡，清盘特惠房源低至2.52万元/㎡；保利恒尊崇璟和颂府均价约3.34万元/㎡。

中天拾光翠语

哪怕是这个价格，与现在的次新房相比也毫无优势。“目前在售的新盘品质上和前几年交付的楼盘差别不大，地段也没优势。开发商只能打折才有竞争优势。”板块内一位中介小梁坦言。

南部卧城多数次新房的成交价（2.2万~2.8万元/㎡）已明显低于同区位新房的备案价，甚至部分品质一般的次新房价格比新房特惠价还低。

曾经杭州楼市常见的“新房二手房倒挂”在南部卧城彻底反转，二手房性价比凸显。

究其原因，一个是近三年，该板块集中交付了约2万套次新房，挂牌量走高；板块客群以滨江外溢刚需为主，购买力有限，且南站新城、宁围等替代板块供应充足，客户分流明显，供需失衡导致价格被压制。

另外，南部卧城的配套落地速度较慢，部分兑现打了折扣，所以房价也少了上涨的支撑动力。