自2021年房价见顶后，房地产市场已深度调整了40多个月，淄博房地产的供求关系、购房心态、行业规模结构都已发生质的变化。近日，新宏程·启元府项目营销负责人孔令磊与记者谈论当前房地产行业发展情况，他认为房地产行业正逐渐告别旧世界，步入全新发展通道，在迭代中迎来新生。

返本：房子回归居住属性

近两年，人们最关心的问题是：现在该不该买房？房价是否还会跌？对于这种问题，孔令磊的建议是根据自己的实际需求去考虑：若是以房产投资增值为目的，则建议更加谨慎一些。房产居住属性的完全回归已让房价进入稳定的态势，住宅已基本失去投资属性，房子开始回归其原本价值。

安居客数据显示：2022年2月淄博市新房均价约8481元/㎡，2024年11月约为7816元/㎡，跌幅约7.8%；淄博市二手房挂牌均价，2022年2月约为8358元/㎡，2024年11月约为7011元/㎡，跌幅近16.1%。总体来说，目前市场呈现的典型规律就是：好房子抗跌，老破小大跌，且交易难。

随着城镇化历程的推进，当下房地产发展步入高质量发展的上升通道，购房者的需求已经从“有没有”转变为“好不好”。新时代的购房者有明显的变化，住房的改善需求愈发突出。“新房市场方面，改善住宅继续保持增长趋势。”济南市房地产业协会相关人员分析表示，“整个山东房地产市场的新房需求逐渐向改善型需求转变。新房市场已经不再单纯依赖刚需，越来越多的购房者关注改善型住房，尤其在济南、青岛。”

当下的购房者，在原有需求满足的基础上，更加愿意为改善提升居住环境及品质买单。2024年，根据克而瑞（CRIC）重点监测的193个城市数据显示，三房产品成交套数占比54%，较2023 年下降1.9个百分点；四房产品的市场份额则逐年增长，2024 年成交套数占比较2023 年提升2.8个百分点至29.2%。

图片来源：克而瑞研究院

从济南市房地产业协会公布的2024年济南房地产市场运行数据来看：2024年济南市商品住宅成交套均面积约为131.68平方米，从成交的面积段结构来看，120-144平方米户型占住宅网签面积的38.91%，144平方米以上大面积改善户型占比22.38%，合计占总交易量的61.29%，且呈现持续上升态势。

过去很长一段时间，在同一个区域里或同一个项目中，小户型的单价往往要比大户型的单价要贵，是因为在具备“投资”属性的房子里，小户型因总价、首付门槛低等原因在二手房市场更加容易出手，适合投资。而在三四线城市这一现象过去两年间发生了较大颠覆。

淄博地产从业者孔令磊结合项目销售情况分析，当房子回归居住属性的时候，改善型大户型产品的舒适度、在同一楼盘中的资源占有度往往要比小户型好很多，而其价值也更加明显。从价格上看，大户型产品每单价比同区域小户型一般会高5%-10%，当下淄博新区的改善市场就是最明显的体现。

淄博齐盛湖

不仅如此，刚需群体买房的心态也在发生变化。以前追“涨”，往往先上车、再置换，房产的增值掩盖了实际的居住需求。如今随着房子回归居住属性，人们对居住品质的要求越来越高，更多购房者喜欢一步到位。很多购房者表示：宁愿上班多开几公里、公交多坐几站路，经济压力稍微大一点也愿意买自己最钟意的房子。尤其90后、00后的购房客户，对生活质量要求更高的他们，更不愿意在居住品质上委屈自己。

旧时代的存量房尚未出清，新时代的高品质住宅已跃然登场。房子不再是稀缺物，真正到了“房子是用来住的”新时代，而房企、中介机构，正在用产品、服务和坦诚沟通构建新的行业秩序。

归源：内容回归 消除信息差

“近两年，房子越来越难卖，但总有一些人的业绩在逆势增长。”孔令磊谈到。这是地产存量的时代。房子供大于求，供给端，能够有效帮助开发企业快速去库存的渠道商及大V成为行业存量房销售所需；需求端，购房者希望用最快的时间看更多的房子，并且能获取更多符合自己需求的精准信息。因此如何给客户提供有价值的内容，并通过坦诚沟通提高看房效率，正成为地产中介平台不得不思考的命题。过去三年，是开发商洗牌的三年，也是中介平台价值重估的三年。

这也是信息爆炸的时代。对于房产，网络中的各种政策解读、产品解读、以及对未来的预判铺天盖地，即便同一楼盘，中介评价褒贬不一。面对“混沌信息”和“数据过剩”，购房者踟蹰不前。过多无效信息或垃圾信息造成的信息差，成了目前客户买房决策的最大壁垒。

这更是行业大V主播迅速崛起的时代。随着平台对内容创作赛道的流量支持，凭借对地产行业的了解，一大批原地产从业者下海创业，成为新媒体主播。作为相对客观的种草者，他们成了打破信息壁垒的主力军。自媒体博主的建议，像带货主播一样，通过货品的深度比选，可以推动购房者的决策。但目前行业大V更像带货主播的是，给客户更多推荐的是高佣、快佣的项目，中间缺失了很多筛选和比对的环节，反而给客户增加了更多的信息差。

孔令磊认为，当下房地产市场已经足够透明，获取信息的渠道也非常多，但并这并不意味着买卖双方没有信息差。从供需两端来看，地产中介的生存之本将是给客户提供有价值的内容并建立房企与客户之间的真诚沟通渠道。在供应端，开发企业已通过样板区、示范区等将信息进行完全公开化展示。在需求端，降低信息偏差最好的方式一定是多花时间去学习研究、去深入了解。

买房子其实不复杂，消除信息差的方式方法也比较简单。孔令磊建议购房者在充分考虑自身客观需求后，借助媒体大V和公开信息做一些基本分析框架后，对每个盘不同的定位配置会有独立认知。也可以借助一些AI软件，例如DeepSeek等快速整理相关资料及知识，从工艺到材料，都可以快速地学习判断。基于学习和判断，再针对性的实际去看盘：去亲身体验楼盘的区位、户型、产品以及工艺工法材料等，这样才能客观理智、有效的获取真实信息，消除信息差、得出最优选择。

守正：定义“好房子”元年

2024年，是“好房子”的元年。

2024年8月23日，住建部部长倪虹在国新办的新闻发布会上表示，好房子要从“好标准、好设计、好材料、好建造、好服务”五个方面下功夫。好服务作为好房子的软支撑，是好房子的应有之意，不仅是行业进步、企业成熟的表现，也是提升居住幸福感的关键一环。

现如今，“好房子”也已成为各大房企积极谋篇布局的重要方向。根据《淄博市高品质住宅试点项目评价办法（试行）》，淄博市住房城乡建设局、市自然资源和规划局及市城市管理局联合开展了淄博市高品质住宅试点项目（第一批）评价工作。2024年9月10日，经企业申报、区县推荐、专家组综合评价程序，最终确定16个项目为第一批淄博市高品质住宅试点项目。

楼盘项目示意图

2025年1月27日，山东省住房和城乡建设厅会同省有关部门研究制定《关于促进住房领域消费的行动计划》中提出更好满足多样化改善性住房需求，稳步提升住宅品质；打造更多安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，调整市场供需结构，满足群众多样化改善性住房需求。此举将进一步推动淄博高品质住宅步入全新的发展通道。

高品质项目凭借着优质的产品力，频频在整体行情不甚理想的情况下“突围”。在孔令磊看来，当下，引领降价的往往是过去几年未去化的现房库存产品，面对产品的迭代升级，旧时代的存量房除了以价换量，别无他法。与此同时，房地产的规模效应愈发减弱，产品效应日益凸显，做不出好产品的开发商，注定难以立足于市场。

好房子的守正，是将原来忽视的或忽略的房地产开发基础工作先做好。开发企业正在转变思维，过往的资金投入主要在核心土地上，如今则更多地花在设计、装修、配套上。2024年的淄博地产市场，开发企业对于工艺材料的使用进入到一个全新的高度，对于立面材料的选择甚至超过一二线城市，全铝板、玻璃幕已司空见惯，系统窗达到全进口级别……

托马斯赫斯维克，一位享誉世界的建筑设计师，在作品《人本主义》中讲到：建筑不仅仅为人类遮风避雨，也深深影响着我们的生活方式以及身心健康。在这个精神追求多元化的时代里，城市却充斥着见多不怪的高楼大厦和千篇一律的密集住宅，“无聊乏味”的现代建筑让人生病、感到不快。在他看来，以人为本且有趣的世界并非遥远的海市蜃楼。

建筑不仅仅为人类遮风避雨，也深深影响着我们的生活方式以及身心健康。孔令磊看到，在这样的背景下，坚持长期主义的房企已经不再单纯地追求材料的堆砌，而是深入关注业主长期的居住生活体验。建筑所改善的不仅是城市的面貌，也是生活其中的人们的实际体验。房企将关注点放到材料及使用场景的结合，通过更优质的材料应用，打造更贴合客户实际生活的使用场景，以材料和场景的更优结合，创建人居健康新标准。

“市场的争夺越来越依赖于‘好房子’的竞争，但好房子的定义并不是由开发企业单方面界定的，真正的好房子需要客户的认可。因此基于对目标客户需求深度研究的单盘主义，在市场上逐渐被认可、重视起来。”孔令磊说。

楼盘外立面示意图

出奇：深度客研的单盘主义

孔令磊分析，当下的地产行业，规模效应已失效，简单的楼盘复制已很难再适用。产品革新也从过去的规格标准化转变为更注重客户的生活状态及价值观表达。现在的开发企业比以往更加重视客户需求，而单盘主义正是业主情绪价值的关键落地载体。很大程度上，单盘主义源于成都麓湖的启发，麓湖2023年的单盘年度销售额，放在百强房企中可以排到前20，一个盘顶上一个企业。不仅卖得好、卖得快，而且卖得贵，千万级以上用户占全成都92%以上，高端用户的吸附能力极强。西南CEO，排队买麓湖。

麓湖通过一栋又一栋精致的建筑，创建了一个世外桃源，构建了自己的独特场域。20年前即应用了大量不规则的立面表达，它的小众、创意、冒险、不被市场所接受，这也反向筛选出了一批不适合买麓湖的人。今日的万众瞩目，很难想象当在建第一栋异形建筑时，它所承担的压力。这是一场跨越20年的无声对抗。

单盘主义的逻辑下，所有的社区空间都需要提供情绪价值，满足更多的精神需求。在单盘主义下，业主和房子的组合需要成就一个带有大家独特属性的社区，个体与集体之间能够互相成就精彩的生活。这要求开发企业对产品细节和客户生活场景的更加关注，不断探索材料应用与生活场景的完美结合，以满足客户情绪价值的不断创造与释放。

敢于创新，敢于不同，同用户，寻微光，是单盘主义的内核。但单盘主义绝非选择小众，而是通过对最核心客户的深度研究，提供最合适的产品给最适合的客群，并且让客户能自发形成精彩生活的社群。

切身经历了房地产行业近三四年深度调整的专业人士认为，市场已经从粗放增长的上半场，逐步迈向稳健发展的新阶段，加快构建房地产发展新模式成为共识，路径愈发清晰。

新模式是系统工程，需要房企与消费者、地产中介、媒体等各方更好地实现信息互通、互动，建立“人房地钱”要素联动机制。从企业端来看，要以全局意识把握市场发展动向，挖掘新场景、新产业、新赛道。从安居到宜居，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，是满足居民住房需求、推动行业转型的关键。所谓“好房子”，核心在于居住舒适度的提升，这既涵盖建筑物理层面的打造，也需要构建新型服务生态圈。以好社区、好配套、以多元化优质服务，满足人民对美好生活的向往。

其中，“15分钟生活圈”，被普遍认为是实现更加宜居的重要方式之一，能够让居民在步行15分钟左右的范围内，满足日常生活基本消费和品质消费。完整的配套需要住宅与商业的完美配合，这对房企区域生态的经营能力提出了更高要求，需要其更加深思熟虑、谨慎稳行，更加细致地打磨产品。而所有地产开发的单盘主义、高品质开发的背后，其实是客户看不到的、同步进行着的地产经营和商业运营。正如麓湖、阿那亚那样，住宅产品的价值会结合城市商业的成熟度、配套的完善度、生活的便利性等因素逐渐显现。可以说，在新发展阶段，房企需要根据自身优势，围绕城市发展规划、特色产业等，遵从与当地经济同频共振的逻辑，进行业务布局、调整运营模式。这样，开发企业才能陪伴社区成长、助力城市发展更新；同时，商业为其带来的经营收入也将逐步提高。

而围绕构建“好社区”“好生态”这一目标，开发企业、业主等形成更加重叠的利益、更加一致的共识、更加良性的互动，共同在一个区域内深耕，实现共同发展。一方面，通过企业更专业的管理牵头带动，商业氛围和社区环境更容易维护、且更具活力。另一方面，企业商户能以更低的资本投入获得更好的经营办公环境，更利于营造良好的营商氛围，形成多方共赢局面。同时，基于这样的环境，居住租赁市场也会更加专业、便捷。这就为客户选择、等待最理想的终极居住产品提供更优质的空间以及充足的时间，并且客户在选择与等待的过程中，生活节奏和质量均不受影响。

房地产行业的新生态画卷正徐徐展开。于消费者而言，一套“好房子”将是承载其家庭美好时光的重要载体；于地产人而言，一个好项目会是其职业生涯的高光所在。孔令磊坚信，地产业将以更扎实、更稳健的步伐前行，以更健康的行业生态，为居民生活提供更多精彩。

麓湖项目示意图

麓湖通过一栋又一栋精致的建筑，创建了一个世外桃源，构建了自己的独特场域。20年前即应用了大量不规则的立面表达，它的小众、创意、冒险、不被市场所接受，这也反向筛选出了一批不适合买麓湖的人。今日的万众瞩目，很难想象当在建第一栋异形建筑时，它所承担的压力。这是一场跨越20年的无声对抗。

单盘主义的逻辑下，所有的社区空间都需要提供情绪价值，满足更多的精神需求。在单盘主义下，业主和房子的组合需要成就一个带有大家独特属性的社区，个体与集体之间能够互相成就精彩的生活。这要求开发企业对产品细节和客户生活场景的更加关注，不断探索材料应用与生活场景的完美结合，以满足客户情绪价值的不断创造与释放。

敢于创新，敢于不同，同用户，寻微光，是单盘主义的内核。但单盘主义绝非选择小众，而是通过对最核心客户的深度研究，提供最合适的产品给最适合的客群，并且让客户能自发形成精彩生活的社群。

观察员：陈鹏飞 孔令磊 董方旭