2024年上海投资市场各资产类型概况。 李贝贝/摄

本报记者 李贝贝 上海报道

据仲量联行统计，在2024年的上海投资市场中，办公资产依然表现突出，成交金额占比达到40%，成交宗数占比为45%，稳居市场首位。值得注意的是，2024年全年，长租公寓在上海投资市场中成交金额占比为14%，成交宗数占比为17%，成为上海投资市场的主流资产类别之一。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎向《华夏时报》记者分析称，“长租公寓是表现最好的资产类别之一，本身具有抗风险、抗周期的优势，且受国家政策支持。”孙翎同时表示，在大宗交易市场，随着业主以价换量带动交易热度，当前市场价格正逐渐趋于理性。在经历了市场的波动和价格调整后，预计2025年将迎来更多项目入市并成交。

四季度上海购房需求加速释放

2024年11月，上海进一步放宽楼市政策，正式取消了普通住房和非普通住房标准，并同步扩大住房交易优惠税收政策覆盖面。叠加9月下旬住房限购政策放松产生的积极影响，本季度购房情绪有所回升。

四季度，上海整体一手住宅成交量同比增长13.9%。但受制于新增供应收缩的影响，2024年全年，上海一手住宅成交量录得712万平方米，同比下降22.8%。高端市场方面，改善性需求持续释放下，四季度高端住宅成交录得1,937套。2024年全年高端住宅成交共录得5,711套，较去年全年增长85.8%。

四季度，整体市场一手住宅新增供应录得207万平米，同比下降37.3%。2024年全年，整体一手新增供应录得771万平米，同比下降24.9%。不过，高端市场新增供应保持充足，四季度共录得十三个高端住宅项目入市，共计1,861套房源，环比增长15.6%。新入市的项目平均售价在115,000元/平米至176,000元/平米之间。2024年全年，上海高端一手新增供应总量达到6,704套，同比增长138.9%。

价格方面，四季度，上海高端一手住宅成交均价环比上涨0.3%至143,300元/平米。在高端二手住宅市场成交势头小幅回升的背景下，本季度高端二手住宅成交均价环比下降3.6%至137,700元/平米，降幅较上季度有所收窄。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀认为，近期出台的一系列政策举措，包括放宽住房限购条件、优化住房信贷政策以及加大住房交易税费优惠力度，提振了市场信心并推动了购房需求加速释放。“2025年的楼市政策是否会加大放松力度，取决于此轮市场复苏的持续性。”盛秀秀判断，在当前的政策环境下，预计高端一手住宅均价将进一步上涨。同时，随着二手住宅成交势头企稳回升，高端二手住宅均价降幅有望继续收窄。

甲级办公楼整体租金持续下行

相比住宅市场，2024年，上海商办市场表现略为逊色。

据仲量联行，2024年四季度，租金下降以及业主方提供的更多优惠政策继续带动升级需求，全市净吸纳量录得149,600平米，全年共录得476,300平米。

“租金下降的同时带动中央商务区和非中央商务区内的成本驱动型需求，部分大面积租户获得有利的租约条款升级至新的办公空间。”仲量联行上海商业地产部资深董事王岳表示。据该机构发布的研报，2024年四季度，中央商务区净吸纳量上升至约78,800平米，非中央商务区净吸纳量录得约70,700平米。

四季度，上海迎来共计138,800平米的项目竣工交付，全年新增供应录得661,600平米。中央商务区录得一个项目竣工交付，总建筑面积为122,414平米。新增供应推高中央商务区整体空置率至16.4%，环比上升0.2个百分点，同比上升1.5个百分点。由于成本驱动型需求以及部分项目延期交付导致的较少供应，非中央商务区空置率环比下降0.6个百分点，同比下降0.8个百分点，达到29.0%。

面对市场竞争，整体租金保持下行。第四季度，中央商务区租金环比下降3.7%，同比跌幅达到15.3%。大多数业主在续租及新租条件上保持议价空间，以维持出租率。非中央商务区租金环比下降4.1%，同比下降13.8%。大量可租赁面积持续加剧项目之间的竞争，促使业主提供更具吸引力的价格及激励政策。值得关注的是，越来越多的租户将利用当前市场条件获得更有利的租约条款，包括租金折让、装修期延长以及装修补贴等。

记者注意到，在2024年上海投资市场中，办公资产依然表现突出，成交金额占比达到40%，成交宗数占比为45%，稳居市场首位。该资产类型吸引了各行业企业、政府平台以及高净值人士等多方参与。与2023年办公资产类别中自用买家占据绝对主导地位有所不同，随着资产价格逐渐向市场合理水平回归，2024年办公资产类别中有三分之一的交易出于投资目的，反映出市场对上海未来资产价值的积极预期。

值得一提的是，2024年全年，长租公寓在上海投资市场中成交金额占比为14%，成交宗数占比为17%，也成为上海投资市场的主流资产类别之一。此外，各资产类别投资占比呈现多样化格局，按成交金额排名前三的分别为办公（41%），长租公寓（14%）和零售物业（13%）。

总体而言，2024年，上海投资市场共完成103宗交易，成交总额达573.5亿元。虽成交金额较2023年同比减少38%，但成交宗数同比增加12%。同时，今年成交由小体量项目引领，成交项目中，金额在10亿元以下的占比高达81%。2024年的投资市场中，高净值人士与各类企业参与渐趋积极，不过多数机构投资者因多种考量仍持谨慎观望态度，其保守决策对市场交易规模与格局走向有一定影响。

孙翎表示：“随着业主以价换量带动交易热度，当前市场价格正逐渐趋于理性。在经历了市场的波动和价格调整后，预计2025年将迎来更多项目入市并成交。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁