今年来，房地产行业出现了一个新变化：多地相继出台计容新规，通过空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊不计容积率等方式，“曲线”提高楼盘的得房率，助力提升居住品质。

安全、舒适、绿色、智慧......过往钢筋水泥的刚需商品房开始升级，各家开发商开始真正意识到，建造“好房子”才能赢得市场投票，豪宅市场的热销也印证了行业风向的转变。

业内专家认为，随着房企产品力不断提升，房地产正在从量变迈向质变。对房企而言，保持新房市场的份额，逐步收复在部分城市失去的市场份额，特别是在刚需市场，同时在高端和豪宅市场中继续保持领先地位，将是未来发展的重要方向。

楼盘质量一直是行业顽疾

在过往房地产行业发展历程中，除了房价下滑，最让购房者揪心的便是楼盘质量问题了。

以前，地产商奉行“高周转”原则，快速运行的建造链条，导致不少房子的质量经不起考验；当行业整体降速时，房企却又容易因资金问题，导致新楼盘交付时出现“减配”问题。近半年以来，关于楼盘“减配”等质量问题的投诉一直层出不穷。

比如在人民网领导留言板上，有黑龙江省七台河市市民于12月份反映称，自己是恒基豪庭的业主，房子11月26号交房，因质量问题多次跟物业沟通无果，包括房屋窗户下方墙面开裂、小区窗户压条松动、有楼栋商服私自破坏剪力墙等诸多问题。

对此当地信访局回复称，关于墙体开裂修复问题，已责成设计单位制定处理方案，要求施工单位按方案进行维修；关于窗户质量问题，建设单位已督促生产厂家对每一户进行逐一排查修复；关于剪力墙问题，物业公司已经制止，避免此类问题再次发生。

在西安，有网友11月反映称，自己是港务区融创望江府的业主，称楼盘存在一定质量问题，包括下水管漏水、水井房漏水、强弱电房漏水、楼层漏水、工区墙地砖空鼓等。因前述质量问题，项目交房时间也受到了影响，希望政府帮助解决问题。

对此西安市人民政府表示，关于漏水问题，经建设单位反馈，现正在逐一维修，住房和城乡建设局已督促建设单位加快维修进度；瓷砖空鼓问题，住房和城乡建设局已要求建设单位立即安排人员进行核查，根据核查结果进行修复处理。

在北京，同样有网友11月反映称，中交和卓越开发的一楼盘入户大堂与宣传不符，实际交付玻璃后面是墙、双入户变成单入户、大堂面积缩水1/3、过道有效宽度仅1米，除此之外，大堂沙发、茶几、吊灯等方面也出现“减配”。

对此昌平区方面回复称，经区住建委核实，该项目南区、北区已组织线下业主见面会，针对公区等问题，企业表示该问题将在近期出具方案；针对大堂墙体问题，企业表示现场实际与规划一致，后续将进行美化提升；目前项目还处于施工阶段，现场系按照设计图纸施工。

各地频现的楼盘质量问题，反映出行业过往高速发展的“后遗症”仍在，要真正除掉质量减配这一行业“顽疾”，还有许多现实问题要处理。

行业现状倒逼品质时代临近

现实中，购房者对楼盘质量的关注度越来越高；从行业发展阶段看，当前我国商品房整体存量大、竞争激烈，住房标准正在从“有没有”向“好不好”转变。

泽平宏观日前刊发的一篇文章表示，1978年到2023年以来，中国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至335.5亿平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.74亿套，套户比从0.8增至1.07，中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给总体平衡。

从城镇套户比看，我国东部、中部、西部、东北地区分别为1.03、1.11、1.05、1.33，黑龙江、吉林、内蒙古、青海、辽宁等5省区套户比超过1.15，浙、藏、粤3省套户比小于1.00。

随着房子总量越来越多，购房者对住房的要求和标准也在提高。

中指研究院表示，从住宅发展历程上看，社会对于“好房子”的认识持续更新迭代。20世纪80年代，住宅评价标准更为关注安全耐久；到2000年左右，住宅发展方向转向绿色低碳领域，如中国的2006绿色建筑评价标准；2015年左右，住宅在健康宜居受到广泛关注。

今年8月，住房城乡建设部部长倪虹也对“好房子”问题进行了详细阐释。

为什么要建“好房子”？他表示，我们国家的住房发展已经进入了一个新阶段，即从“有没有”转向“好不好”，当城镇人均住房建筑面积超过40平方米，人民群众对住房的功能、质量有了新期待。这时应引导房地产业和建筑业，从过去注重速度、数量，转向追求高质量、好服务。

那么什么才是“好房子”，他提出了四个关键词：绿色、低碳、智能、安全。

中指研究院在统计了近3万样本后也发现，居民对“好房子”的期待，集中在几个主要方面。

在居住面积上，超六成受访者倾向选择90～144平户型；在户型设计期待上，受访者更关注全明设计及灵活改造空间；在社区配套需求上，更关注会客空间、小型运动场、环形跑道等配套设施；在物业服务期待上，出入口管理、装修服务等呼声较高；在科技系统上，智能安防系统占据首要位置；交付方式偏好上，希望结合自身需求进行精装清单选择。

“好房子需要好建造，我们要强化科技赋能，推广绿色建造、智能建造等新型的建造方式，要像造好汽车一样造出好房子。”倪虹曾表示，建设“好房子”是个系统工程，是个应用场景和新产业，有可能成为一个新赛道，对于扩内需、稳增长，都会发挥重要作用。

地产商争相开始“卷产品”

房地产行业发展阶段的变化，让地产商争相开始正视现实、重视产品。

今年以来，市场上实现热销的项目，绝大多数都是高端改善性质的楼盘。

克而瑞集团CEO张燕日前表示，今年140~180平方米及180平方米以上产品，成交占比稳定增长；500~1000万及1000万以上高总价产品也稳定增长，这一趋势在京沪深尤为突出。Top30企业中，7家更新或重新发布了高端产品系，18家对高端产品进行了局部迭代和创新。

开发商对产品的打磨，不仅会影响购房者偏好，对资产价值也是一种保证。张燕称，克而瑞统计的100个热销项目，近6成聚集于城市核心区。较难复制的核心区位，加上优质产品力，构成板块定价权，通过提升产品力创造出溢价，已经成为房企产品设计最突出的特点。

那么，地产商“卷产品”卷在了哪里？张燕表示，一是高赠送，得益于设计规范调整、四代宅落地，热销项目得房率一再提升；第二是超配，包括主入口门头，园林景观，及会所配套等，有刚需刚改项目通过超配，对竞品形成了降维打击；第三是定制迭代，整体户型结合软装、家电，形成了系统化定制体系；第四是实景展示，将样板房的实景当作交付标准等。

在克而瑞日前举行的圆桌论坛上，招商蛇口表示，过往高周转时代，招商蛇口一直有严格的产品线，目前最大的改变是，针对当下行业变化，打破原来的标准化体系，对每个新增项目都能调集企业内全国最优秀的产品团队，进行集中最优势力量的操盘、场景化分类。

保利发展方面表示，保利好房子在“安全、舒适、绿色、智慧”基础上，延展出了“好产品、好服务、好生活”三个部分，聚焦人本化、绿色化、恒久化、智慧化、产业化，打造“智慧宅、未来宅、健康宅、低碳宅”，从四个维度进行产品体系构建。

地产与物业的结合，也是未来产品升级的方向之一。华润置地方面称，2024年华润置地在标签立面、景观皮肤系统等方面做了细分研究，社区配套有润心社品牌，景观方面有“全龄生活营地”，同时着重解决社群服务，今年提出“润比邻”服务运营的产品线。

“随着行业产品力的不断提升，行业已经从量变迈向了质变。”克而瑞集团董事长丁祖昱表示，十月份房地产数据中，新房基于产品力的提升，市场表现超越了二手房。对于房企而言，保持新房市场的份额，逐步收复在部分城市失去的市场份额，特别是在刚需市场，同时在高端和豪宅市场中继续保持领先地位，将是未来发展的重要方向。

(本文来自第一财经)