潮新闻客户端 记者 朱高祥

“一线城市里只剩北京还没有发布新政策，不着急的话可以再等等，应该马上了。”

5月30日一早，北京一家中介的工作人员王先生就接到了不少购房者的电话，询问首付、利率等问题。王先生告诉潮新闻记者，在上海、广州、深圳均进行楼市政策调整之后，北京极可能也会作出类似动作，进一步降低消费者的购房门槛。所以，近段时间，咨询量与交易量都有所上涨。

不少房产专家也预计，一线城市楼市政策的全面调整，将助推核心城市市场活跃度提升，从而加快全国市场筑底企稳进程。

广州在楼市政策上步子迈得更大

5月27日和28日，一线城市上海、广州和深圳接连优化楼市政策，对首付比例、房贷利率以及购房资格等方面进行调整。

与上海相比，深圳在首套房和二套房首付比例和利率最低下限上，两者完全一致。但同时，也都没有降至15%和20%，做到与非一线城市的差异性。

深圳明确自5月29日起，下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP(LPR，即“贷款市场报价利率”)，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。

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但与上海、深圳不同，广州在楼市政策上步子迈得更大。

本次广州明确首套、二套首付比例不低于15%、25%，均降至最低水平，相比于政策出台前的30%、40%，均下调了15个百分点，明显降低了购房者置业门槛。广州还将非本地户籍家庭在限购区域购买120平方米以下住房的社保/个税年限要求由2年降至6个月。

整体来看，当前广州限购政策已较为宽松，非本地户籍购房者入市门槛明显下降。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉潮新闻记者，在广州，不仅取消限售、首套房认定标准松动，非户籍在限购区买房，社保也从2年降至6个月，成为一线城市中最低。

以广州为核心的珠三角，外来人口比较多，占比大。要打开住房需求的潜力，关键就在于非户籍人口。李宇嘉表示，目前广州三套房可以贷款，这直接超出了国家过去差别化住房信贷政策对于“三套以上不能贷款”的限制。从侧面说明，目前市场加杠杆购房的意愿比较低，需要提振贷款的积极性。

据中指研究院，今年1月广州放开120平方米以上限购后，购房者观望情绪出现一定缓和，核心区域对远郊以及临广区域虹吸效应增强。从市场表现来看，2024年4月新建商品住宅成交面积环比增长4.8%，同比下降约30%。5月以来（4月29日-5月26日），新房周均成交面积与4月基本持平，但同比降幅仍较大，新房市场调整压力仍在。

李宇嘉认为，一线城市出台楼市优化政策的背景在于，新房价格和成交量下跌，开发商资金链紧张，前期卖出去的房子交付困难，社会风险也开始显现。因此，迫切需要强有力的政策介入，纠偏市场失衡甚至失灵，防范系统性风险发生，做好保交付，维护购房者权益。　

北京或将很快跟进调整

“同样作为一线城市，北京应该很快会对楼市政策作出调整。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进告诉潮新闻记者，对于具体的调整措施，可能会在首付比例和房贷利率上进一步下调。而至于限购是否进一步放开，可能性不是很大。

上述房产中介王先生同样告诉潮新闻记者，上月末北京已经出台相关政策放松限购，这也是北京自2011年起执行了13年的住房限购政策，迎来的首次调整。在前期已经对限购作出放松的基础上，再次对限购作出调整的可能性不大。

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在中指研究院指数研究部总经理曹晶晶看来，短期来看，北京相关政策优化预期进一步增强，多项政策举措落地，预计将助推核心城市市场活跃度提升，从而加快全国市场筑底企稳进程。

从政策空间上来看，当前北京仍然为全市限购，外地购房者需要连续60个月社保/个税，限购政策全国最严，首付比例和房贷利率亦处于高位，均具备优化空间。

曹晶晶认为，北京有可能降低首付比例、降低房贷利率，首套首付比例有望降至20%、房贷利率降至LPR以下，二套首付比例、房贷利率或根据不同区域设定不同要求。另外，提高公积金贷款额度、降低交易税费、降低存量房贷利率等也是重要方向。

除了以上政策方向外，针对提高住房品质、统筹增量与存量、畅通一二手链条的配套政策也有望跟进落实，如推动住房“以旧换新”、优化土拍规则、调整土地容积率1.0限制等。

严跃进告诉记者，在一线城市调整优化楼市政策之后，全国楼市和重点城市的楼市将会呈现量升价稳的过程，进一步提升房地产市场的交易效率。

不过，整体来看，房地产市场仍然存在比较艰巨的问题。

“因为在当前环境下，房地产需求不足，其实已低于正常水平。主因除了限购、房贷限制、限售等政策对需求形成一定压制外，还有一些重要因素，如中高收入的家庭收入预期整体比较弱，大家对于房价的预期还未出现反转等。在这种情况下大部分人的决策可能会持币观望，另外对于民营开发商的项目，大家普遍还是有保交楼的担心。”在近日在摩根大通举办的媒体见面会上，摩根大通首席经济学家兼大中华区经济研究主管朱海斌认为这一轮地产政策组合，释放了中央和地方政府尽快稳定房地产市场的信号，利于提振信心。

李宇嘉认为，一线城市能否像以前一样，成为房市领头羊的角色还有待观察。更有可能的是，一线城市出现更强的虹吸效应，吸引外地购房者来到当地置业，“目前来看‘5.17’房地产新政的总体部署还没有完全落地，包括存量房‘收储’等举措，楼市的发展态势还有待观察。”