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2022下半年楼市将迎来“贬值潮”?内行预测:未来房价或超出想象 ...

新资讯 2022-5-27 19:15 财经前瞻 34 0

中原地产研究中心数据显示,2021年楼市调控高达651次,刷新历史纪录,同比涨幅高达33%。如此密集的调控下,自然也取得了显著成果,首先是整体房价的变化,数据显示年初的时候我国平均房价为11220/㎡,但到了年末回落至9749/㎡,跌至2019年的水平。其次是房价下跌城市数量达到了162个,相比年初数量增加了50%,房价从普涨转变为普跌。最后是土地市场,今年下半年土地市场遇冷明显,流拍率大幅增加,溢价率持续收缩,甚至需要央企来兜底。



由此可见,随着近些年楼市不断地调控下,房价泡沫不断消除,越来越多的炒房投机者纷纷退出市场,楼市的真正需求得以显现。事实上,如果仅从供需角度来看,我国住房供应在几年前就已经过剩了,根据2017年西南财经大学公布的数据显示,2017年我国城镇空置房数量约为6500万套,整体空置率为21.6%,按照国际标准,已经属于商品房严重积压区间


按照简单经济学理论来看,当供大于求时,商品价格会下跌,那么为何住房供应已经严重过剩的同时,过去几年房价不但没有下跌,反而在持续上涨呢?主要原因在于住房的投机属性,在许多炒房客投资推动下,放大了楼市的住房需求,导致房价大涨,特别是一些泡沫严重的地区,甚至还会出现抢房的情况。但如今在楼市不断地调控下,住房正逐渐回归居住属性,因此房价也会因此回落。



与此同时,一些权威的专家学者也对于2022年的楼市给出了看法,比如易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:当前房地产市场的矛盾从过热开始转为过冷,且房价指数一旦下跌,一般很难在短期内转正,从过去房地产市场的周期看,一般会下跌8个月,近期要注意御寒的操作。经济学家汪涛认为:随着楼市调控紧绷,叠加房地产税等长效机制加速落地,会拖累市场情绪走弱,明年全年房地产活动会持续下跌。独立经济学家马光远也表示:未来房地产的分化会更加明显,房价下跌会成为常态


此外,根据中指研究院发布的《中国房地产市场2021总结&2022展望》显示:坚持房住不炒调控导向,因城施策,长效调控机制加快推进,房地产税试点落地,2022年商品房销售额将有所下降,但降幅有限。社科院发布的《中国住房发展总报告(2021-2022)》显示:预计2022年全年全国商品住房平均价格增长率将在-3%3%,商品住房销售面积增长将在-1%-5%。易居房地产研究院发布了2021年度报告也指出:2022年房价可能转为下降1%,创本世纪以来最差水平。



由此可见,无论是专家学者,还是一些权威性机构,都认为2022年的房价将呈现下行趋势,对于刚需来说是一个好消息,意味着买房将更加轻松,但另一方面来看,对于一些人口不断流出的偏远城市来说,房价可能出现持续性阴跌的问题,对于炒房投资者来说会迎来贬值潮,内行预测:未来房价或超出想象,主要体现在三个方面:



一、住房供需差距加大,楼市进一步向买方市场偏移


上文已经提到过,随着楼市不断地调控下,如今真正的购房需求已经显现,根据央行公布的数据显示,我国城镇家庭住房拥有率已经超过96%,由此可见真正的无房刚需家庭已经不多。另一方面,从住房供应来看,数据显示截至202111月末,CRIC监测的100个重点城市库存量达到了6.1亿平方米,70城广义库存更是超过10亿平方米,库存压力十分明显。


因此,随着炒房客以及投资者群体不断退出市场,未来楼市供需差异将会进一步增加,整体房价已经失去了上涨的支撑。从具体城市来看,正如经济学家马光远强调的那样:未来只有“320%”值得投资,20%的城市,20%的房企,20%的楼盘。意味着未来只有少数人口持续流入的热点城市,房价有所支撑,抗跌性比较强,大部分人口不断流出的城市,由于住房需求不断降低,房价会迅速回落。



二、房住不炒将成为长效调控机制,部分调控措施影响持续深入


与过去相比,2021年首次迎来了金融层面的调控,比如三道红线限贷令,对于当前许多房企来说,主要面临两个方面的问题,其一是楼市不断遇冷,百姓购房意愿降低,房子卖不出去库存压力明显。其二是许多房企本身背负了巨额负债,房企的负债率受到限制,并且银行关于房地产融资的资金也被设置了上限,因此房企过去以新贷还旧贷的方式已经行不通了。


在这样的情况下,房企只能通过多销售住房来增加现金流,降低库存压力的同时也能够降低负债率,那么如何能够增加销量呢?在楼市遇冷的情况下,只有通过降价的方式来实现。但问题在于,一旦开发商降价,彼此之间容易出现降价竞争,正因如此许多城市出现了房价乱跌的问题,需要通过限跌令进行调控,数据显示目前已经有23座城市发布了限跌令



三、房产税即将落地,炒房成本大幅增加


一直以来,房产税都被称作楼市调控的大招手段,对于调节房价能够起到明显的作用,在经过数年的筹集后,去年10月的高层会议上,终于明确了部分城市将落实房产税的消息,中国政法大学财税法研究中心主任表示:第一批试点城市要有代表性。我认为主要在一线城市。比如,上海,还有浙江、江苏、广东(包括海南)的。浙江是共同富裕示范区,应该多选择一些试点城市,二线城市会有少量,三线城市不一定会进入第一批试点名单,即使有也会是极个别城市。总体试点地区数量应该在10个左右



根据一些发达国家经验来看,房产税能够起到明显调节房价的作用,原因在于能够直接增加炒房客囤房族的持房成本,让这类群体加速抛售多余的住房,让整体房价加快回归理性。在上述三个因素的影响下,2022年下半年,一些城市可能会出现贬值潮,未来的房价走势也有可能会超出我们的想象。因此对于有购房需求的家庭来说,不应该以投资为目的来买房了。


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