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二手房表现更为坚挺，存量房时代已经到来

最近，房地产最火的关键词当属“以旧换新”和“全面放开限购”。2024年房地产没能迎来“金三银四”，商品住宅成交表现均不及去年同期。根据国家统计局公布数据，2024年1-3月，我国新建商品房销售面积同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%。在此情形下，各地都在积极寻找解决之道，其中就包括限购政策的宽松和“卖旧买新”的环节打通，这与4月底政治局会议上提出的“结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”一脉相承。

新建商品住宅销售增速放缓，销售面积同比下降，这其中有多方面的原因，包括经济增长放缓、收入预期不足、人均居住面积增长、城镇化到达一定阶段等，其中还有一个重要的因素，那就是有越来越多的二手房进入市场，给到人民群众更多选择，满足了其对优质住房的新期待，从而替代了部分新房的需求。我们来看一组数据， 2024年1-3月重点城市的二手房成交占比均超过了50%（灰色柱状部分），并且大部分城市相比2013年同期，二手房成交占比有进一步扩大趋势（红色实线位于蓝色虚线之上）。从图中可以看出，北上广深一线城市二手房占比均超50%，武汉、成都、南京、合肥、长沙、重庆等核心二线城市也在50%以上，南京甚至高达84%，比2023年同期扩大了20个百分点。由此可见，二手房交易在整个住房市场中已经占据了主导地位，如果早先只是一种趋势预测的说法，那么这一次，存量房时代是真的来了。

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新房or二手房，That is a question

当二手房逐渐成为市场主宰的时候，我们不禁要思考一个问题：新房究竟还有没有机会？二手房对新房市场的影响究竟有多大？如果说成交数据代表的是历史，是过去，那么我们认为用户找房的前瞻性数据可能反映购房者的心声，其在线找房的行为和偏好也预示着接下来他们将在线下采取的实际行动。今天，洞察君将通过用户在线找房数据，来看一看二手房对新房的影响究竟该怎么看？不同城市之间又有怎样的区别？哪些城市二手房对新房“挤压”的厉害，而哪些城市新房依然过的“逍遥自在”？

在分析之前，我们先来认识一个新名词，叫做客户重叠率。客户重叠率，顾名思义就是看了某个楼盘的人中又去看其它楼盘的人的比例。举个例子，有100个人看了A楼盘，其中有20个人又看了B楼盘，那么A楼盘与B楼盘的客户重叠率为20%。这100个人中有10个人看了周边的二手房C小区，那么A楼盘与C小区的客户重叠率为10%。

在客户重叠率的基础上，我们把研究范围内（如城市、区域或板块）的新房客户重叠率和二手房客户重叠率进行比较，就可以看出二手房对新房的挤压情况，即二手房挤压系数=∑二手房客户重叠率/∑新房客户重叠率，挤压系数越大，意味着二手房对新房的挤压程度越高。

从以上图表中的二手房挤压系数可以看出，不同城市之间二手房对新房的影响存在较大差异。北上广深四个一线城市的二手房挤压系数在0.5以下，意味着客户在选择住房时，二手房对新房的影响（或者挤压程度）较小，其中北京影响最小，仅为0.4。二线城市中，部分城市挤压程度较小，如西安、合肥、长沙、成都、苏州、天津等，但咸阳、宜昌、徐州、洛阳、南通、秦皇岛、重庆等城市二手房影响较大，该系数达到0.6以上，意味着购房者选择住房时，如果市场上有100个人在看新房，就同时至少会有60个人在看二手房，二手房对新房的分流效应比较明显。以重庆为例，2023年1-3月，二手房成交占比为59%，2024年该占比扩大至70%。再来看一下重庆的二手房挤压系数0.62，处于一个相对较高的水平，并且比2023年同期增加了0.06（约11个百分点），购房者对二手房偏好增强的情绪显然影响了市场最终的成交结构。值得注意的是，在我们监测的重点城市中，95%以上的城市二手房挤压系数有微弱的扩大，仅有少数城市略有下降，意味着二手房对新房的替代作用（或挤压效应）存在一定程度的增强。其中，深圳、长沙、福州、济南、太原、佛山扩大趋势相对明显，挤压系数变化幅度在15个百分点以上。

由此可见，房地产从增量时代进入到存量时代是一种必然趋势，二手房成交占比反映了市场现存的成交结构，而二手房挤压系数则反映了该结构未来的走势，或者可以理解成对增量转存量的加速度，加速度快（挤压系数高），二手房成交占比就越高，新房受到冲击就大，反之，则受到冲击相对较小。

说明：本文以城市为例，尝试通过用户在线找房数据来反映二手房对新房的影响，该指标及判断方法同样适用于区域、板块乃至楼盘的二手房影响分析。下期我们再一起聊聊其它有趣的话题，比如目前购房者对二手房市场是否还有信心？房东对二手房市场的信心又如何？欢迎持续关注。