原标题：降价也卖不动 二手房业主心态崩了

从去年开始，青岛不少房东发现，自己的二手房不好卖了，自己挂出去的房子，连来看房的人都很少。家住李村公园附近一小区的房东说，自家房子在小区同户型的二手房中是挂牌价最低的，所以中介带看了90多次，但是“没有一个诚心买的”。“二手房难卖”几乎成了当前市场的共识。房东很焦虑，低于市场价卖不甘心，若是不肯大幅降价，二手房就卖不掉。

买方市场下房东很焦虑

浮山后靠近劲松七路一小区，107平方米的房子挂牌价从去年的310万元，一直让到现在的280万元。“房东再让几万元也没问题。”房产经纪人告诉记者，这套房子挂牌快一年了，价格一让再让，但还是没有成交。挂牌量一直在涨，成交量却一跌再跌。买二手房的在观望，卖房的却陷入深深的焦虑。“每天给中介打电话沟通，房源信息轮番挂在十几个中介，但一直没遇到一个诚心买房的。去年有个客户约好了时间看房，最后这位客户迟到了1个多小时，就是这样我也愿意等。没办法，只要他诚心买，等一天我也愿意。”在市北区新都心一家中介，记者遇到前来咨询的宋女士，她告诉记者，房子卖了一年，最多一个星期中介带来了15波买家，他们不停地压价，但一直没能成交。

据贝壳平台数据显示，截至7月底，在贝壳平台挂牌的青岛二手房数量已超过10万套。而同样是来自贝壳研究院的数据显示，今年前六个月，青岛市一共卖出的二手房只有3.4万套。从这个数据来看，仅是贝壳一家的挂牌量，就需要将近两年的时间来消化。挂牌量为何会激增?二手房为什么卖不动了?

“卖旧买新”成为主力军

二手房源大量入市，曾有人认为是“房住不炒”的理念，让很多炒房客着急抛售手里的存量房。但记者调查发现，实际情况并非如此。在二手房市场中，有很大一部分业主的需求是“卖旧买新”。据贝壳找房数据统计，其网站超过10万套的房源中，20年以上的老旧房源占比最高达42%，两居室为主力占比为49%。这些房源的所有者都存在改善居住条件的需求，属于“卖旧买新”群体。而在2004年和2014年前后，大量市民开始购入新房，多年之后他们也集中进入换房期。再加上三年疫情对于市场的影响，也导致了房源集中出现。

房源集中出现，让买方拥有绝对的话语权。“最初我想卖310万元，可中介说，和我相同户型的房源挂牌量已超过10套，最低的价格才280万元。无奈之下，我也把价格降到了280万元。”在浮山后一小区，正在咨询的胡先生告诉记者，业主之间为了尽早出售房源，也会相互压价。房产经纪人也承认，目前对卖家来说市场的确不友好，“一套房子原本价格已谈到250万元，但买家非说数字不好听，让卖家再让5万元。”

一位房产经纪人告诉记者，很多买家讲了半天价，最后还是选择“再看看”，在他们看来，目前市场还处于下跌的状态，就算价格已经压得很低，依然有买贵的风险，所以会选择继续观望。长时间的观望又促使卖家继续降价，由此便产生了恶性循环。

除此之外，随着李沧、高新区等新的教育资源高地的崛起，支撑二手房的学区资源也变得没有那么稀缺，在一定程度上导致热门的学区二手房，也不再那么紧俏。

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想要快速出手

不妨考虑“优鲜卖”

如何才能快速卖掉自己的旧房呢?“降价还是目前最好的选择。”有房产经纪人建议，而支持他的理由主要有两方面，一是从目前的情况来看，新房价格目前是稳中有降的趋势，二手房不可能独善其身。另一方面就是从目前的二手房的库存来看，短时间内不会出现市场反转的情形。“我有个客户去年只要降10万元便能成交，但客户不肯。今年降了30万元还没成交。”房产经纪人告诉记者，“房住不炒”的理念下，人们对居住品质的要求越来越高，过去那种房子普遍保值的情形已经有所改变。而二手房最大的优势就是价格，随着时间的推移，房子居住品质下降，未来价格会越来越低，所以如果想出手，最好的办法还是降低心理预期。

而针对卖旧买新的改善群体，有数据显示，当下青岛二手房平均成交周期在200天，购买新房平均周期为40余天。“卖旧买新”因为存在二手、新房时间差问题，很容易出现旧房没卖出，新房到期未支付需要缴纳违约金的情况。为支持改善型住房需求，6月1日，青岛住建局等多部门提出全面推行二手房“带押过户”“优鲜卖”模式，促进“卖旧买新”“卖小换大”。以“优鲜卖”为例，“优鲜卖”产品打通二手房出售、新房购买的时间间隔期，并通过保底（旧房未售出、新房定金退还）方式保障购房者认购风险，并可在短期内帮助购房者成功置换。

观海新闻/青岛早报记者 刘鹏

【来源：青岛早报】