本文来源：时代财经 作者：刘新歌

在农村，城市生活依旧为人所向往。作为县域中心的县城成为不少人实现城市梦的首站。

教育、医疗等需求之下，越来越多的农村居民涌向县城。城镇化进程刺激了县城房地产市场的发展，不少县城的房价翻倍上涨，长三角、珠三角一些县城的房价更是早已破万，远超内陆部分省会城市。

时代财经梳理中国房价行情网（中国房地产业协会主办）数据发现，截至今年7月，98个县城的房价突破万元，其中7个县城房价超过2万元/平方米。

不过，县城楼市的火爆暗藏“虚火”。随着“房住不炒”理念深入，房地产市场趋向理性。缺乏强大人口与产业支撑的县城，楼市率先冷下来，且南北之间、沿海和内陆之间出现明显分化，房价破万的县城主要在江浙一带，而在东北、西北、西南等地区仍有不少县城房价不到4000元。

中原地产首席分析师张大伟认为，一、二线城市房地产不会出现大问题，但县城人口被大城市吸引，库存又积压严重，市场出现了明显的倒挂。

2万元首付就能买套房

近日，时代财经实地走访了河南郑州下辖的中牟县。

中牟县东邻古都开封，西接省会郑州。受郑州楼市的影响，中牟县房价曾高达1.4万元/平方米。而作为郑汴融合的桥头堡，中牟绿博片区近年来更是颇具政策想象空间，龙头房企组团进驻。

大规模拆迁也助推中牟楼市发展。据公开数据，2016年之前，中牟县已经在大规模地“合村并城”，规划中涉及被拆迁村庄177个，几乎覆盖整个中牟县。

如今，楼市趋于平静。中牟房产中介张丽（化名）对时代财经介绍到：“现在新楼盘很多，购房者可选项很多，开发商靠置业顾问靠等客上门已经卖不动房了，主要靠我们中介推。”

除了竞争激烈，小房企的资金实力更受到市场严苛的打量。张丽回忆，以前只要是大开发商甚至百强房企就有市场空间，现在购房者不仅只选排名靠前的房企，还会更青睐央企、国企。

此外，为确保业务安全，张丽及其同事现在基本以推销准现房、现房为主。对于2023年底及以后交房的楼盘，即便由大型房企打造，他们也不再主推。“我们不像置业顾问，卖完一个楼盘就走了，我们是要一直跟房子打交道，所以要推靠谱的房子。”

时代财经走访中牟绿博片区发现，河南某本土民营房企的楼盘是该片区交房最早的项目，尽管如此，它还是打出“首付2万元”的超低购房门槛吸引客户，并推出6000元+的企业团购优惠价，普通购房者也可享受该团购价。

央企、国企背景的楼盘，在价格上则更具优势，股东背景也成为销售人员乐于兜售的卖点。郑州某地方国企在绿博片区的某楼盘，定价近9000元/平方米。即便除去经纪人带看优惠、按揭购房优惠、“郑美好·购房节”优惠、3天内交齐首付优惠等诸多优惠后，该楼盘价格也远高于周边项目。

“买房首选央企、国企，像保利、华润的楼盘都会比周边项目贵，因为一般能保证交付。如果交付无保障，房价高或低都没有意义。其次，房子和其他商品一样，也是‘一分价钱一分货’。未来缺的是好房子，买了好房子，以后卖二手时也好卖。”对购房者有关房价的询问，楼盘销售顾问如此说。

时代财经观察到，为了证明交付能力及楼盘建设未停工，该楼盘售楼部一电子屏幕还特地公示了当日工地人数。不过，当天的售楼处并不热闹，据了解，该楼盘自2021年9月开盘至今近一年，也还未完成去化。

中牟某售楼处公示工地人数 时代财经摄

张丽感叹，“现在来我们这的开发商，没有点儿实力站不住脚”。

出租房空了快三年

在中牟从事房产中介工作近十年，张丽也亲眼见证了中牟县城的变迁和楼市的变化。

虽为专业人士，她买房却也是“高位站岗”。据张丽介绍，她在2017年以单价1.2万元/平方米买入某TOP3房企的房子。“当时还有更贵，大概1.3-1.4万元/平方米的楼盘，但却很火爆，得抢才能买到。”

不过，随着郑州楼市进入低位运行，叠加疫情影响，中牟房价持续下跌。据中国房价行情网数据，中牟县目前均价为8874元/平方米。事实上，市场价尤其是新楼盘的定价更低一些。“新楼盘很多，期房基本在6500元/平方米左右，差不多都是贴着底价卖，因为报价太高会‘劝退’客户。” 张丽说。

近年来，中牟县趁着郑汴一体化的发展“东风”朝西迈进，张丽的门店也随着市场的发展而调整。今年1月份，她关掉位于老县城的一家门店，与位于郑州、开封主干道——商都大道的一家门店合二为一。

据她介绍，原店所在的街道之前有六、七家房产中介，后来陆续搬走，只剩下她的门店和另外一家中介，但该片区居民买房基本为了孩子上学，二手房市场并不活跃。最终，因为客流量持续不达预期、客户购房基本选择位于县城西部的新区域，她不得不选择关店。

不止二手房市场需求萎缩，租房市场也很冷清。中牟人夏桦（化名）在县城核心区有一套130平方米的房子，自2020年疫情爆发以来一直空置。“以前月租金1500元，基本租给拆迁户，或者外地来中牟做生意的人。但受疫情影响，租金降到1200元也没人租，空了快三年了。”

夏桦的房子空了近三年，在街边大树上贴出招租广告 时代财经摄

不止住宅难转售、转租，档口也是如此。时代财经注意到，张丽退租已近八个月，原门店商铺还没有新的老板接手。

流动性差、投资效益低或是大部分县城楼市的共性，这也导致县城楼市存在高空置率问题。2015年，祖雅（化名）在老家河南开封尉氏县城买了一套130平方米的房子，加上装修费房子总共花了约三十九万。不过，她常年在郑州工作，除了节假日，她在县城家里的时间并不多。

尽管如此，她也没打算将房子出租。“按照自己喜欢的风格装修的，不想给陌生人住，主要是租金太低，我买的单价3300元/平方米左右，但月租金不到2000元。县城还有租金更低的房子，大概1500元/月左右，有些自建房一年租金才2000元。”

祖雅是生活在农村与城市之间的人。虽然户口在农村老家，但早年外出做生意的她也是见识过“大世面”。因故离异后，她选择回到省会郑州做信贷工作，并在房价相对不高的县城买了房。“在县城给自己买个‘窝’，也是有点落叶归根的心态。”

虽然目前利用率不高，但房子给了祖雅归属感。更重要的是，由于买得早，尽管现在县城房价跌了不少，她也没买亏。中国房价行情网数据，河南开封尉氏县目前房价为4024 元/平方米。

98个县城房价破万

事实上，过去几年，全国县城的楼市都经历了一番起伏。

2017年4月13日，经过71轮现场竞价，浙江嘉兴海宁市一宗宅地以楼面价10066元/平方米成交，溢价率高达156%。这是海宁首宗地价破万元的宅地，但这个“天花板”在不到一个月后即被打破。2017年5月10日，海宁高新区一宗宅地以楼面价10397元/平方米、溢价率205%拍出。

那是长三角土地市场火爆的一年，不仅嘉兴上演了一场数百家房企参与、摇号竞得土地犹如中奖的土拍盛宴，嘉善、句容等县城/县级市的土拍也不断刷新地价纪录。

房价高、楼市火是房企热衷投资长三角的重要原因。时代财经梳理中国房价行情网数据发现，在该网录有房价数据的1128个县及县级市中，房价破万的县城有98个，其中浙江省就有47个，占比近半，来自江苏的县城则有16个。

与外来人口撑起长三角、珠三角楼市需求一样，城镇化加速推进带来的城镇人口增长也带动县城楼市“起飞”。据时代财经统计，在1128个县（县级市）中，房价高于5000元、低于1万元的县城多达361个，占比达32%。

不过，县城楼市表现分化。经济基础薄弱、人口外流严重的地区，楼市率先下跌，县城尤甚。据时代财经统计，截至今年7月，131个县城房价不到4000元，主要集中在东北、西北、西南等省，其中东北三省有33个。而房价在3000元以下的城市有18个，黑龙江、新疆各4个，甘肃、贵州各3个。

随着房地产行业归于理性，县城楼价或许也呈现出其最真实的模样。