前言 楼市,发展到今天可以说幸运与不幸并存。 一方面楼市的快速发展,让城镇化率得到快速推进。在1998年是我国的城镇化率仅33.4%,而在20世纪80年代,西方欧美发达国家城镇化率就已经达到70%以上,到2021年末我国城镇化率达到64.72%,而发达国家的城镇化率达到80%,并且我国人口数量占全世界第一,有如此之快的发展速度可谓是幸运的。 另一方面楼市的快速发展,也给我国楼市带来加速分化结局。截止到目前为止,全国房价均价约10000元/平方米左右,其中75个城市房价超过平均值,663个城市中,大部分城市房价不足万元,高房价城市比如深圳、上海、北京均价超过5万元/平方米,而房价低的城市比如鹤岗、绥化、佳木斯等城市房价不足5000元/平方米,此外,房价高的城市还出现房价收入比也高的现象,这就意味着住房存在着资产泡沫,当收入预期下滑,购买高价房的家庭所面临的难题也随之而来,可以说,楼市严重分化是不幸的。 从“3个方面”来看,注定买房与卖房之间有一场“博弈较量” 随着我国楼市发展进入2022年,一场“博弈”拉开序幕,当然这也是可以预料到的结局: 一是土地财政。与西方国家不同,我国土地财政依赖度更高,以江苏和浙江两大省份为例,江苏1998年土地出让金仅42.2亿元,而到2021年达到12789亿元,翻303倍,浙江1998年土地出让金61.4亿元,而到2021年达到10372亿元,翻168倍,越来越高的土地出让金表现出财政收入对土地出让越来越依赖,并且爱不释手。 二是炒房现象严重。从“民间”的温州炒房团开始,再到上市公司、企业延续炒房工作,据wind数据显示,2008年A股上市公司持有房产总额才1286亿元,而到2019年三季度末这一数据达到13340亿元,A股上市房企仅130家左右,而参与“囤房”的房企高达1000多家,不发展主业,却打起炒房的主意。 三是政策的刺激。尤其是棚改政策让楼市加速发展,从2008年-2018年的11年期间,全国棚改套数近4500万套,其中2014年-2017年的4年期间,棚改套数就达到2912万套,占总棚改数量的64.7%,棚改的到来,无疑给楼市火上加油,原本指望棚改去库存,最后成了房价上涨的“助燃剂”。 土地财政,继续依赖土地,所以继续“鼓励买房”,房价过高,经济下行压力大,购房者普遍持有“捂住钱袋子”观念,这场鼓励买房和不想买房之间的“博弈”就此展开。 关于“鼓励买房” 普通寻常的鼓励买房措施,包括降低二套房首付比例、降低房贷利率、实行买房税费减免、实行购房补贴等等,但将卖房划入公职人员工作中还是头一次见,比如广西玉林、青岛都曾将公职人员卖房作为考核指标,不仅要深入农村,还要地毯式展开拉人看法活动,原本应该由售楼部销售人员该做的事,还被公职人员“免费”代劳,除此之外,近段时间多地发文的“鼓励购房团购”也陆续出台,直戳房子不好卖的真相。 比如吉林长春,在发布的《进一步促进房地产市场平稳发展若干措施的通知》中提出,支持机关单位、企事业单位、大专学校等企业单位与房企接洽,展开集中批量卖房活动,下限是不低于成本价格。同日湖北黄冈也出台类似政策,鼓励20人以上团购活动,鼓励房企实行总房款不低于3%的团购优惠政策,100万的房子至少优惠3万元。 除此之外,四川巴中、云南普洱、浙江桐庐、广州增城也都有类似书面的团购政策,作为房产营销从业多年的楼事君来看,这项政策是难以启齿的,意味着房子不好卖了,需要降价促销才能有较高的销量,更有城市为了鼓励买房甚至突破“限跌令”原则,浙江桐庐出台的鼓励团购政策中,一次购买10套以上优惠3%,20套以上优惠5%,如果下浮优惠低于备案价85%的,超出部分由房企以实物进行让利优惠,好家伙,未来鼓励买房子,房企的利润都不需要保障了。 关于“捂住钱袋子” 根据央行数据显示,上半年,人民币存款余额251.05万亿元,同比增长10.8%,人民币存款增加18.82万亿元,同比多增4.77万亿元,其中住户存款增加10.33万亿元,非金融企业存款增加5.3万亿元,财政性存款增加5061亿元,非银行业金融机构存款增加9513亿元。 人民币存款的增加,突出步入2022年人们更加“捂住钱袋子”的意愿,很简单的道理:投资产出比降低,不敢盲目投资和消费,房子具有居住性更具有金融性,此前央行的数据调研中就表明我国城镇家庭住房拥有率达到96%,住房套户比超过1.1,居住基本得以满足,除了改善住房以外,买房就只剩投资,但是当下楼市大环境下,现房、二手房价格较贵,不具备投资特征,期房不稳,房企融资压力较大,在二手房大量流入市场、房价增长预期不佳的大环境下,不仅买房不能100%保证增值,买到房企资金压力较大的楼盘还不排除面临烂尾,最终钱房两空,所以说,对于人们都“捂住钱袋子”的行为也很理解,毕竟谁的钱都不是大风刮来的,而是通过一分一厘积攒来的。 总结 综上所述,眼下楼市正是考验是否存在“泡沫”的阶段,也是国家稳定楼市的一大检验,从房企层面而言,作为商人,因宽松的融资政策上车,却因市场的饱和面临下车,除了失落还有失望,希望能够全身而退,从购房者层面而言,一辈子的积蓄基本都搭在房子中,心中难免不甘,为了买房,不仅掏空家庭的“6个钱包”,还背负长达30年的房贷,从国家层面而言,短期还未完全摆脱土地财政,虽然经济提升起来了,但我们仍需继续努力,通过各种政策来调动积极性,避免“躺平”,可谓是操碎了心。 在这种情况下,如果不采取稳定楼市的措施,总有一方会率先崩溃,或是购房者,亦或是房企,终归而言,楼市回归市场化已基本形成,外部因素动摇楼市或很难实现,这也是楼市回归本质的必经之路,就如同原央行行长戴相龙所认为观点,意思是: 原央行行长戴相龙原话:国家提出“房住不炒”,带来我国房地产投资减少,速度下降,也带来开发商的违约债务率增加,更带来炒房客的房产财富缩水。 更多房产、商业知识,欢迎关注本号。 |
△潇湘晨报1月4日A04版 1月2日,郴州资兴市兴宁镇人民政府
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